AML dla pośrednika w obrocie nieruchomościami: obowiązki w 2026

Nieruchomości to jeden z ulubionych sposobów „lokowania” brudnych pieniędzy — duża wartość, jedna transakcja i aktywo, które z czasem zyskuje. Dlatego ustawa AML zalicza pośredników w obrocie nieruchomościami do instytucji obowiązanych (art. 2 ust. 1 pkt 18). Poniżej wyjaśniamy, co to oznacza w praktyce biura nieruchomości.

Kiedy pośrednik jest instytucją obowiązaną?

• Sprzedaż i kupno nieruchomości — zawsze, niezależnie od wartości.
• Najem — tylko wtedy, gdy miesięczny czynsz wynosi co najmniej równowartość 10 000 euro. Pośrednictwo w najmie z niższym czynszem jest wyłączone z ustawy.

Obowiązki dotyczą także jednoosobowych biur. W takim przypadku obowiązki kadry kierowniczej i pracownika odpowiedzialnego za zgodność wykonuje sam przedsiębiorca (art. 9) — zob. Osoba odpowiedzialna za AML.

Obowiązki biura nieruchomości

Obowiązek	Przepis
Ocena ryzyka biura (aktualizacja co najmniej co 2 lata)	art. 27
Wewnętrzna procedura AML	art. 50
Środki bezpieczeństwa finansowego wobec klientów	art. 33–35
Ustalenie beneficjenta rzeczywistego, gdy klientem jest spółka	art. 34 ust. 1 pkt 2
Ustalenie statusu PEP	art. 46
Sprawdzenie list sankcyjnych	art. 117–118, ustawa z 13.04.2022
Przechowywanie dokumentacji przez 5 lat	art. 49
Szkolenia pracowników	art. 52
Zawiadomienia do GIIF	art. 74, 86

Kogo weryfikować?

Środki bezpieczeństwa finansowego stosujesz wobec swojego klienta — strony, z którą zawierasz umowę pośrednictwa. W praktyce warto jednak sprawdzić również drugą stronę transakcji: jeśli kupujący figuruje na liście sankcyjnej, uczestnicząc w transakcji, możesz naruszyć zakaz udostępniania zasobów gospodarczych — a ten obowiązuje każdego, nie tylko instytucje obowiązane.

Gdy kupującym jest spółka, ustal i sprawdź jej beneficjentów rzeczywistych — sankcje i status PEP dotyczą osób, które za nią stoją.

Sygnały ostrzegawcze w obrocie nieruchomościami

• Kupujący nalega na płatność gotówką lub z rachunków osób trzecich.
• Cena wyraźnie odbiega od wartości rynkowej w górę lub w dół.
• Szybka odsprzedaż tej samej nieruchomości, często z zyskiem bez uzasadnienia.
• Zakup przez spółkę z zagranicy o niejasnej strukturze, bez widocznego celu gospodarczego.
• Klient nie interesuje się nieruchomością (lokalizacja, stan), tylko szybkim zawarciem umowy.
• Pełnomocnik działa w imieniu osoby, której klient nie chce ujawnić.
• Negatywne informacje w mediach o kupującym — zob. Adverse media.

Przy takich sygnałach zastosuj wzmożone środki, udokumentuj analizę i oceń, czy nie jest potrzebne zawiadomienie GIIF.

Gotówka przy nieruchomościach

Między przedsiębiorcami płatności powyżej 15 000 zł muszą przechodzić przez rachunek płatniczy. Osoby fizyczne mogą wciąż płacić gotówką, ale wysoka płatność gotówkowa przy zakupie nieruchomości to klasyczny sygnał ostrzegawczy. Szczegóły: Limit płatności gotówkowych.

Jak to zorganizować w biurze

1. Przy pierwszym kontakcie poproś o dokument tożsamości i — przy spółce — odpis z KRS oraz wydruk z CRBR.
2. Sprawdź klienta (i drugą stronę) na listach sankcyjnych i w bazie PEP — w WeryfikacjaKlienta.pl trwa to 30 sekund na osobę.
3. Wypełnij kartę oceny ryzyka.
4. Odłóż wszystko do akt transakcji i przechowuj przez 5 lat.

Raport PDF z kodem QR to gotowy dowód dla kontrolera, że sprawdzenie odbyło się przed transakcją. Zobacz przykładowy raport.

Źródła: ustawa z 1 marca 2018 r. (ISAP), GIIF.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.